Finanzielle Freiheit in Köln: So viel brauchst du wirklich

Grundlage: zwei Erwachsene, 70 Quadratmeter, keine Kinder, 5 Prozent Rendite, 2 Prozent Inflation, 24 Monate Pflegereserve. Beim Kauf wird Barzahlung ohne Finanzierung angenommen. Keine individuelle Empfehlung.

Köln: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer

16 Euro Miete pro Quadratmeter, 5.029 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter. Für 70 Quadratmeter sind das 1.120 Euro kalt oder 352.030 Euro beim Kauf.

Nordrhein-Westfalen hat mit 6,5 Prozent einen der höchsten Grunderwerbsteuersätze im Land. Bei 352.030 Euro Kaufpreis sind das allein 22.882 Euro Steuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 7.000 Euro und der Makler mit rund 12.600 Euro – zusammen 42.500 Euro. Die Wohnung kostet am Ende rund 394.500 Euro.

Die laufende Rechnung

1.120 Euro Miete, 267 Euro Nebenkosten inklusive Strom, 2.409 Euro Lebenshaltung, 830 Euro Krankenversicherung – zusammen 4.626 Euro im Monat. Kapitalbedarf 2,25 Millionen, mit Pflegereserve 2,41 Millionen.

Köln liegt damit im Mittelfeld: 323.000 Euro unter München, 231.000 über Leipzig. Die Miete liegt 35 Euro unter der von Hamburg, die Gesamtsumme 21.000 Euro darunter. Der Abstand kommt allein aus der Miete: 35 Euro mehr Kaltmiete im Monat sind bei 5 Prozent Rendite rund 17.000 Euro Kapital, dazu knapp 4.000 Euro aus der höheren Krankenversicherung.

Der Steuereffekt beim Kauf

Wer kauft, ersetzt 4.626 Euro monatliche Ausgaben durch 3.344 Euro. Die Gesamtsumme sinkt auf 2,17 Millionen, also 235.000 Euro weniger als bei Miete.

Der Vorteil ist damit kleiner als in Stuttgart (275.000), obwohl Köln eine niedrigere Miete hat. Der Grund ist vor allem der um knapp 300 Euro höhere Quadratmeterpreis – und 6,5 statt 5 Prozent Grunderwerbsteuer. Bei der 70-Quadratmeter-Wohnung liegt der Gesamtaufwand in Köln mit rund 394.500 Euro etwa 28.000 Euro höher als in Stuttgart (366.600 Euro) – bei niedrigerer Miete.

Was man daraus mitnehmen kann

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wenigen Größen in dieser Rechnung, die sich politisch unterscheidet und nicht marktbedingt ist. Zwischen Bayern (3,5 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent) liegt bei einer 350.000-Euro-Wohnung ein Unterschied von 10.500 Euro.

Für die Miet-Kauf-Entscheidung ist das selten ausschlaggebend. Für die Frage, wie viel Kapital man für den Kauf tatsächlich braucht, schon: 1,5 Prozentpunkte sind bei 352.030 Euro rund 5.280 Euro.

Alle Städte im Vergleich: München · Frankfurt · Hamburg · Stuttgart · Berlin · Düsseldorf · Leipzig

Quellen

• GREIX Mietpreisindex – Angebotsmieten Q2 2026
• Destatis – Private Konsumausgaben nach Haushaltsgröße
• Postbank Wohnatlas / HWWI – Kaufpreise Bestandswohnungen
• Deutscher Mieterbund – Betriebskostenspiegel (2,67 €/m² inkl. Heizung)
• vdek – Eigenanteile im Pflegeheim, Juli 2026
• Verbraucherzentrale – Freiwillig gesetzlich versichert
• Grunderwerbsteuer-Sätze der Bundesländer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Anlageberatung.